Casa in affitto: investire nella microricettività premia

La casa è oggi sempre più, per molti italiani, una vera e propria fonte di reddito, sia in maniera diretta sia indiretta.

La crescita esponenziale degli affitti brevi è legata principalmente all’affitto turistico, una modalità fruttuosa per mettere a reddito le seconde case, in un momento ancora incerto del settore immobiliare.

Vediamo il caso specifico di una casa in affitto a Roma, DeLeva23, che è stata oggetto di un intervento di home
staging per la microricettività a cura di MOKAarchilab (Monica Fraschetti – Claudia Giusteschi) e STAGERO’ (Roberta Anfora), entrambe membri dell’Associazione Nazionale Home Staging Lovers (homestaginglovers.it), affiancate da Stefano Crema, gestore di “La mia casa vacanze”  – www.lamiacasavacanze.com – che si occupa della gestione di tutta l’attività collegata al funzionamento e
all’andamento dell’immobile adibito a locazione turistica extralberghiera.

LO STUDIO

Dai dati forniti dal Comune di Roma si rileva un incremento delle strutture ricettive. In particolare, il dato significativo è che nello stesso periodo in cui negli alberghi i posti letto sono aumentati di pochi punti percentuale, le strutture ricettive extra alberghiere hanno avuto un aumento significativo (tra affittacamere, B&B, Case per ferie e Case per Vacanze).

L’abitazione – oggetto di intervento – era stata gestita fino alla metà del 2017 con affitto tradizionale, fin quando le
proprietarie hanno ipotizzato di mettere a reddito il loro bene in modo un po’ meno usuale. Preventivamente è stata redatta una relazione di profittabilità dell’immobile, da cui erano stati estrapolati dei valori di stima, che  ipotizzavano un investimento minimo iniziale pari a circa € 41.550 (Tipologia: Locazione Turistica). Stimati dei costi (da ripartire in assicurazione RC, servizio fotografico diretto o tramite Home Stager, Committment Fee LMCV), ne
derivava una previsione di ricavi lordi a regime pari a circa €18.800 annui, ovvero € 1.566 al mese (di media). Il costo annuo della commissione de LMCV per la gestione Full Service sarebbe stata pari al 20%, ovvero €3.760,00. Da qui i ricavi netti annui, previsti ante-tassazione per il proprietario si stimavano pari a €15.040,00 (media mensile: €1.253,00).

La strategia di accesso al mercato è stata proposta ipotizzando i prezzi di partenza stabiliti leggermente più bassi (intorno a -15%, ovvero circa -€12,00) per il periodo di start pari a 3/6 mesi, in modo da acquisire visibilità e fatturato iniziale e aumentare il ranking della proprietà sui diversi portali. Gradualmente verrà aumenta la quotazione del prezzo per notte, per arrivare prima a prezzi a regime e successivamente valutare un aumento compatibile con i flussi stagionali.

IL PROGETTO DI HOME STAGING

Spiegano Monica Fraschetti (Moka – mokaarchilab.it) e Roberta Anfora (Stagerô – www.stagero.com): “L’appartamento era un po’ datato e, volendo contenere i costi, abbiamo eseguito una ristrutturazione parziale. Abbiamo rifatto bagno e cucina, dando agli ambienti un look più moderno, essenziale e fresco. Ci siamo occupate di tutto il processo, dalla progettazione alla direzione lavori, fino alla scelta dei materiali, l’allestimento e la fotografia.

Abbiamo provveduto, per conto dei clienti, all’acquisto di tutti i materiali, elettrodomestici, attrezzatura tecnica e
quanto occorrente per consegnare l’appartamento funzionante a chi lo avrebbe dovuto gestire. Abbiamo fatto un lavoro “su misura” definendo il progetto in base alla naturale inclinazione dei luoghi e dei suoi possibili abitanti, con
attenzione alla compatibilità ambientale ed al budget programmato”.

RISULTATI

La casa (chiamata DeLeva23), gestita da “La mia casa vacanze”, ha subito ottenuto notevoli consensi. Secondo i dati dati forniti dall’host alla prima metà di agosto 2018, il tasso di occupazione a giugno 2018 è stato del 93%, con 5,5 giorni di lunghezza media del soggiorno.

Dopo la pubblicazione dell’annuncio sul sito di Airbnb (www.airbnb.it/rooms/24506267), avvenuta nel mese di giugno, e la trasformazione in SuperHost, il tasso di occupazione relativo al mese di settembre 2018 è stato pari al 96%. 

Il VALORE AGGIUNTO: L’HOME STAGING

In Italia cresce il turismo extra-alberghiero e cresce anche la concorrenza nel settore. La carta vincente è investire nell’intervento di un home stager: pochi tocchi per cambiare volto all’immobile e renderlo attraente agli occhi dei turisti.

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